O setor de construção civil voltou a ser o pior do Ibovespa nesta quinta-feira (07/05). Papéis como MRV (MRVE3), Cyrela (CYRE3), Direcional (DIRR3) e Tenda (TEND3) caíram em bloco, em mais um pregão de pressão sobre o segmento que já acumula perdas expressivas no ano. O motivo é o de sempre nos últimos meses: o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) seguiu correndo acima da inflação geral, comendo as margens das incorporadoras justamente num momento em que a Selic alta segura o apetite do comprador por financiamento.
Mesmo com o cenário ruim, algo começou a mudar no discurso da Faria Lima. Relatórios recentes de bancos como BTG, XP e Itaú BBA passaram a falar abertamente em oportunidades dentro do setor. A leitura é que parte das construtoras já está negociando a múltiplos historicamente baixos, com preço sobre valor patrimonial (P/VP) próximo de 0,7 vez em alguns nomes. Pra quem acompanha a bolsa, esse é o tipo de número que costuma aparecer em fundo de ciclo.
O problema das construtoras não é novidade, mas piorou ao longo de 2026. O INCC-M da Fundação Getulio Vargas seguiu rodando acima do IPCA por vários meses seguidos, puxado por dois vetores principais: o custo da mão de obra e o preço de insumos como cimento, aço e cabos elétricos. Resultado: o ticket médio das obras subiu mais rápido do que as construtoras conseguem repassar pro preço final do imóvel, principalmente nas faixas econômicas atendidas pelo programa habitacional do governo.
Junte a isso uma Selic alta que encarece o crédito imobiliário tradicional e você tem a tempestade perfeita. Quem antes financiava em 9% ao ano agora encara taxas bem mais salgadas, o que afasta o comprador, alonga o ciclo de venda dos lançamentos e empurra estoque pra frente. Algumas incorporadoras passaram a oferecer condições especiais de pagamento, descontos e parcelamentos diretos pra escoar unidades, o que comprime ainda mais a margem.
Vale lembrar que esse é um setor cíclico, daqueles que sentem na veia qualquer movimento de juros. Quem entende como funciona uma tendência de baixa sabe que setores cíclicos costumam abrir bem antes de qualquer reação positiva, e é exatamente onde estamos agora: o gráfico das principais construtoras está em viés de baixa há vários meses.
Nem todas as construtoras estão no mesmo barco. A MRV, focada em baixa renda e dependente do programa Minha Casa Minha Vida, tem sofrido com a pressão de custos na ponta de obra, mas se beneficia da reaceleração do programa habitacional. Já a Cyrela, voltada pra média e alta renda, tem clientela mais resiliente a juros, mas enfrenta um comprador mais seletivo e crítico no momento.
A Direcional e a Tenda também estão no segmento econômico e enfrentam pressão semelhante à da MRV. Já EZTec (EZTC3) e Even (EVEN3) têm balanços considerados mais defensivos pelo mercado, com menor alavancagem e estrutura financeira robusta, o que dá fôlego pra atravessar o ciclo ruim sem precisar queimar caixa em promoções agressivas.
Pra quem opera com disciplina e gosta de garimpar nomes esquecidos, esse é o tipo de movimento que costuma chamar atenção. Vale lembrar que muitas construtoras hoje estão na faixa das small caps brasileiras, com market cap reduzido depois das quedas, e que historicamente esse segmento da bolsa entrega os maiores retornos quando o ciclo vira.
O argumento dos otimistas é simples: o pior já está no preço. Quando uma ação negocia perto de 0,7 vez o valor patrimonial, o mercado está dizendo, na prática, que aquela empresa vale menos do que a soma dos seus ativos contábeis. Isso pode ser justo se a empresa estiver queimando caixa, mas é difícil sustentar essa avaliação por muito tempo em incorporadoras que ainda geram resultado, mesmo que comprimido.
Outro ponto: o banco de terrenos, ativo central de qualquer construtora, foi comprado lá atrás em condições mais favoráveis. Isso significa que parte das margens futuras já está protegida no estoque de terra, mesmo que o INCC corra mais rápido do que o repasse hoje. É um colchão escondido nos balanços que o mercado tende a ignorar quando o sentimento está azedo.
Há ainda o efeito Selic em queda, que ninguém sabe exatamente quando virá com força, mas é amplamente esperado. Quando o BC sinalizar com mais clareza um afrouxamento monetário, o setor de construção é historicamente um dos primeiros a reagir. Quem espera o sinal verde pra entrar costuma pagar caro pelo movimento que já aconteceu.
Tecnicamente, várias construtoras estão testando suportes importantes que aguentaram outros movimentos de pânico no passado. MRVE3, por exemplo, opera próximo de patamares vistos somente em momentos de crise aguda. CYRE3 testa região de fundos antigos. DIRR3, apesar de menos castigada em termos relativos, também está em zona de acumulação histórica.
Pra quem trabalha com screener de ações, vale rodar filtros combinando P/VP baixo, dividend yield acima de determinada faixa e dívida controlada. Quase sempre o setor de construção aparece nos resultados em momentos como esse, o que dá uma pista de onde o mercado pode estar exagerando no pessimismo.
A comunidade da Traders não está de olhos fechados pro setor. Os traders mais ativos vêm discutindo que a tese de oportunidade tem um problema central: tempo. O ciclo do setor imobiliário é longo. Mesmo que o pior do INCC fique pra trás, a normalização de margens e a melhora de resultados podem demorar trimestres. Quem entra agora precisa ter paciência, ou então saber operar a volatilidade, sem expectativa de virada rápida.
Outro risco real é a execução. Em setores cíclicos pressionados, algumas empresas não chegam vivas até o final do ciclo. Já vimos isso em outras crises do setor de construção brasileiro, com nomes que pareciam baratos sumirem do mapa. Olhar a alavancagem (dívida líquida sobre patrimônio), o caixa disponível e o landbank da empresa é mais importante do que comprar só porque caiu muito.
Há também o cenário macro. Se a inflação geral voltar a acelerar, o BC pode adiar ainda mais o ciclo de queda da Selic, o que estende o sofrimento do setor. Quem aposta em construtoras hoje precisa estar confortável com a possibilidade de que o cenário ruim dure mais do que o consenso espera.
Os próximos gatilhos pro setor são bem definidos: temporada de balanços do segundo trimestre, sinalizações da ata do Copom sobre a trajetória da Selic, e a evolução do INCC nos próximos meses. Qualquer alívio nessas três frentes pode acionar o que o mercado chama de short squeeze nas ações mais castigadas, com movimento de subida rápida na esteira do reposicionamento dos fundos.
Por outro lado, se os balanços vierem fracos, com queima de caixa e estoque crescendo, o setor pode ainda ter uma última perna de baixa antes da virada. É isso que torna o trade nas construtoras tão polêmico hoje: ninguém quer pegar a faca caindo, mas ninguém quer ficar de fora se a virada acontecer.
Pra quem acompanha a bolsa há mais tempo, fica a memória de outros momentos em que o setor parecia condenado e voltou com força. A renda variável tem dessas: nem sempre o melhor momento pra comprar é o mais confortável. Mas é justamente nesses momentos que se constroem as posições que entregam os maiores retornos quando o ciclo vira.
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