Acabou a folga. O IGP-M, o famoso "índice do aluguel" calculado pela Fundação Getulio Vargas, voltou ao terreno positivo nesta semana e encerrou cinco meses seguidos de deflação acumulada. Pra quem tem contrato de locação fazendo aniversário em maio, a conta volta a apertar: depois de meio ano sem reajuste, ou até com pequenos abatimentos, o boleto vai voltar a subir.
O movimento marca o fim de um período raro pro mercado imobiliário brasileiro. Desde o fim de 2025, o IGP-M vinha rodando negativo, puxado pela queda das commodities no atacado e pelo dólar mais comportado. Inquilinos colheram o bônus. Alguns conseguiram congelar valores, outros chegaram a renegociar pra baixo. Agora, o vento virou.
O IGP-M é um índice composto. Ele junta três medições: o IPA-M (atacado, peso de 60%), o IPC-M (consumidor, 30%) e o INCC-M (construção civil, 10%). Quem manda no resultado é o atacado. E o atacado é justamente onde está a virada.
Os preços de commodities agrícolas e industriais voltaram a subir nas últimas semanas, refletindo a alta do petróleo, pressão sobre grãos e a recomposição de estoques industriais. O minério de ferro também voltou a operar acima das mínimas, movimento que respinga em insumos da construção. Some-se a isso uma leve depreciação do real frente ao dólar, e o resultado é um IPA-M de novo no positivo, puxando o índice cheio junto.
Pra entender melhor o pano de fundo, vale revisar o conceito de Inflação: o que é e como funciona. O IGP-M é só um dos termômetros. O IPCA, o oficial do país, captura outra dinâmica, mais focada no consumidor final.
Os contratos de aluguel são corrigidos uma vez por ano, na data de aniversário. Quem assinou em maio do ano passado, por exemplo, terá o reajuste calculado com base no IGP-M acumulado dos últimos 12 meses. Como o índice rodou perto de zero ou negativo na maior parte desse intervalo, a correção desta vez tende a vir baixa, mas positiva.
O cálculo é simples: pega-se o IGP-M acumulado de maio de 2025 a abril de 2026 e aplica-se sobre o valor atual do aluguel. Se o acumulado fechar em 2%, o aluguel de R$ 2.500 passa pra R$ 2.550. Pequena coisa em termos individuais, mas relevante quando comparada com o que vinha acontecendo. Alguns reajustes foram negativos nos últimos meses, e inquilinos chegaram a pagar menos do que no ano anterior.
Quem assinou contrato em ano de pico do IGP-M, caso de quem fechou locação no fim de 2021, em meio à explosão de commodities, sabe bem o que é o oposto. Naquele ano, o índice acumulou alta acima de 30%, e muitos inquilinos foram pegos de surpresa com reajustes brutais.
A decisão entre indexar o aluguel pelo IGP-M ou pelo IPCA virou tema recorrente em renegociações nos últimos anos. O IGP-M é mais volátil porque carrega peso grande do atacado, sensível a câmbio e commodities. O IPCA é mais estável, mas costuma rodar em patamar mais alto no longo prazo.
Em momentos de alta de commodities, o IGP-M dispara e o IPCA fica pra trás. Em momentos de moeda estável e atacado em queda, como foi o caso recente, o IGP-M pode até ficar negativo, enquanto o IPCA segue rodando em torno de 4%. A escolha do índice depende muito da expectativa pro próximo ciclo.
Pra quem está estruturando carteira pensando no longo prazo, vale a leitura do guia sobre Inflação e investimentos: como proteger o patrimônio quando os preços sobem. A lógica de proteção patrimonial vale tanto pra renda quanto pra patrimônio imobiliário.
O movimento do IGP-M também respinga no mercado de fundos imobiliários (FIIs). Boa parte dos contratos comerciais de longo prazo, especialmente em galpões logísticos e lajes corporativas, é indexada ao índice. Com o IGP-M voltando ao positivo, gestores de FIIs comerciais podem voltar a repassar reajustes nos aluguéis dos inquilinos institucionais, o que se traduz em receita maior e, eventualmente, em distribuição de proventos mais robusta.
Vale lembrar que muitos FIIs sofreram nos últimos meses justamente porque seus contratos foram corrigidos pra baixo. Os fundos de tijolo com exposição alta ao IGP-M tiveram receita comprimida. A virada do índice tende a aliviar essa pressão nos próximos meses, embora o efeito seja diluído ao longo do tempo conforme os contratos vão sendo renovados em datas distintas.
Na comunidade da Traders, traders de FIIs já vinham debatendo o ponto há semanas. Alguns gestores estavam migrando contratos pra IPCA pra evitar a volatilidade do IGP-M, mas a virada agora pode mudar o cálculo dessa estratégia.
A grande pergunta é se a virada é pontual ou se marca o início de um novo ciclo de alta do índice. Economistas estão divididos. Quem aposta em alta sustentada cita: petróleo em patamar elevado por questões geopolíticas, recuperação de demanda industrial na China e real ainda pressionado por incertezas fiscais.
Do outro lado, quem vê a alta como localizada aponta estoques globais ainda altos, demanda interna desacelerando com a Selic em patamar restritivo, e o ciclo de aperto monetário dos países desenvolvidos pesando sobre commodities.
O consenso, por enquanto, é que o IGP-M deve seguir positivo, mas em patamar moderado. Nada parecido com os 30% de 2021. Quem tem contrato fazendo aniversário nos próximos meses deve esperar reajustes na casa de um ou dois dígitos baixos.
Pra inquilinos, a estratégia clássica é negociar o índice de reajuste no momento da renovação. IPCA tende a ser opção mais previsível. Outra alternativa é negociar reajustes parciais. Algumas administradoras aceitam aplicar 50% ou 70% do índice acumulado, dividindo o impacto.
Pra investidores, a virada do IGP-M é mais um sinal de que o ciclo de inflação acomodada está mudando de cara. O guia Inflação global e investimentos: como proteger seu patrimônio traz contexto sobre como diferentes classes de ativos respondem a esses movimentos.
Pra quem opera ativos sensíveis a inflação no curto prazo, como NTN-Bs, FIIs de papel atrelados ao IGP-M e commodities listadas em bolsa, o monitoramento do indicador semanal vira tarefa obrigatória. O IGP-M é divulgado em três prévias mensais, a cada 10 dias, e no fechamento do mês, o que dá ao mercado várias janelas pra antecipar movimentos.
Pra dimensionar o que aconteceu, vale revisitar a trajetória do IGP-M nos últimos anos. Em 2020, com a pandemia e o real desabando frente ao dólar, o índice fechou o ano acumulando alta de mais de 23%. Em 2021, ano da segunda onda de commodities, fechou perto de 17%. Em 2022, a desaceleração começou. Em 2023 e 2024, o índice rodou perto de zero ou negativo em vários meses, conforme o real se valorizava e as commodities perdiam força.
Esse padrão dos últimos anos transformou o IGP-M num índice quase imprevisível. Quem assinava contrato achando que ia se proteger da inflação via correção alta acabava pagando reajustes negativos. Quem fugia do IGP-M perdia a chance de pagar menos. A volatilidade virou regra, não exceção.
Agora, com a virada de abril, abre-se nova fase. Não dá pra cravar se será curta ou longa. O que dá pra dizer é que, depois de cinco meses, a inflação do aluguel voltou. E pra quem assinou contrato no ano passado contando com a folga, o reajuste de maio vai trazer um pequeno ajuste de rota.
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