Se você já ouviu falar em REIT e ficou sem entender direito, relaxa. A sigla vem de Real Estate Investment Trust, que nada mais é do que um fundo de investimento imobiliário nos Estados Unidos. Funciona de forma parecida com os FIIs aqui no Brasil, só que com algumas diferenças importantes que vale a pena conhecer.
Na prática, um REIT é uma empresa que compra, administra ou financia imóveis que geram renda. Pode ser shopping center, hospital, galpão logístico, data center, hotel, prédio de escritórios. A lista é enorme. E o melhor: você pode investir nisso tudo sem precisar comprar um único tijolo.
O modelo é simples. A empresa junta dinheiro de milhares de investidores pra montar uma carteira de imóveis. Esses imóveis geram receita com aluguéis, e essa receita é distribuída aos acionistas na forma de dividendos.
Nos EUA, existe uma regra que obriga os REITs a distribuírem pelo menos 90% do lucro tributável em dividendos. Isso é uma das razões pelas quais eles são tão populares entre investidores que buscam renda passiva. Compare com os FIIs brasileiros, que também distribuem rendimentos, mas num mercado bem menor e com menos opções.
Existem três tipos principais de REITs:
Equity REITs: são os mais comuns. Eles compram e administram imóveis físicos. A receita vem dos aluguéis.
Mortgage REITs (mREITs): esses não compram imóveis. Eles financiam imóveis, emprestando dinheiro ou comprando títulos lastreados em hipotecas. A receita vem dos juros.
Hybrid REITs: fazem um mix dos dois modelos anteriores.
Tem vários motivos que fazem os REITs serem uma opção interessante pra diversificar a carteira.
Primeiro, a diversificação geográfica. Os maiores REITs americanos têm imóveis espalhados pelo mundo inteiro. Você ganha exposição ao mercado imobiliário global sem sair do sofá.
Segundo, a liquidez. Diferente de comprar um apartamento pra alugar (que leva meses pra vender), REITs são negociados em bolsa. Você compra e vende na hora, como qualquer ação.
Terceiro, os dividendos consistentes. Aquela regra dos 90% faz com que muitos REITs paguem dividendos trimestrais ou até mensais. Pra quem quer construir uma renda recorrente, é um prato cheio.
E quarto, o ticket de entrada baixo. Você não precisa de milhões pra investir no mercado imobiliário americano. Com poucos reais, já dá pra começar.
Aqui vem a parte boa pra quem investe pela B3. Você não precisa abrir conta no exterior pra ter REITs na carteira. Através de BDRs (Brazilian Depositary Receipts), é possível investir em REITs americanos diretamente pela bolsa brasileira, em reais, sem burocracia internacional.
Alguns dos REITs mais conhecidos que têm BDRs na B3 incluem o Prologis (galpões logísticos), o Realty Income (varejo, famoso por pagar dividendos mensais) e o Simon Property Group (shoppings). Pra conhecer mais sobre como acessar esses ativos, vale conferir o guia completo de REITs via BDRs.
A Traders Corretora oferece mais de 500 BDRs, incluindo os principais REITs do mercado americano. Se você ainda não sabe como funcionam os BDRs, dá uma olhada no artigo sobre o que são BDRs e como investir.
Como todo investimento de renda variável, REITs têm seus riscos. O valor das cotas oscila conforme o mercado, e períodos de alta nos juros tendem a pressionar os preços pra baixo, já que investidores migram pra renda fixa.
Além disso, o setor imobiliário é cíclico. Crises como a de 2008 mostraram que imóveis não são à prova de bala. Vacância alta, inadimplência de inquilinos e mudanças regulatórias podem afetar os resultados.
Por isso, é importante não concentrar toda a carteira em REITs. Eles funcionam muito bem como complemento de diversificação, não como aposta única.
O conceito é parecido, mas tem diferenças relevantes. FIIs brasileiros são fundos de investimento e não podem reter lucros; REITs são empresas listadas e podem reinvestir até 10% do lucro. O mercado americano de REITs é muito maior, com mais opções de setores (data centers, torres de celular, cassinos). E os REITs costumam ter gestão ativa mais agressiva, com aquisições e desenvolvimento de novos projetos.
Pra quem quer exposição internacional no setor imobiliário sem complicação, os REITs via BDRs são a solução mais prática disponível hoje no Brasil.
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