A Multiplan (MULT3) abriu a temporada de balanços do setor de shoppings com força total. A companhia reportou lucro líquido de R$ 316,1 milhões no primeiro trimestre de 2026, alta de 35,1% frente ao mesmo período do ano passado. É o maior número já registrado pela empresa para um primeiro trimestre.
O resultado veio bem acima do que o mercado esperava. O consenso compilado pela LSEG projetava lucro de R$ 234,4 milhões, ou seja, a Multiplan superou as estimativas em cerca de 35%. O EBITDA seguiu o mesmo caminho: somou R$ 516,4 milhões, alta de 28,9% no ano e também acima dos R$ 463,2 milhões esperados pelos analistas.
Mas o número que mais chamou atenção foi a receita. A linha total saltou 57,3% na comparação anual e chegou a R$ 826,9 milhões. Esse avanço não veio só do aluguel dos shoppings. Veio, principalmente, de uma operação que costuma aparecer pouco no balanço: a venda de imóveis.
A linha de receita com venda de imóveis somou R$ 300,9 milhões no 1T26, um número fora do padrão histórico da empresa. Dois eventos puxaram esse resultado.
O primeiro foi a venda de participação no BH Shopping, ativo maduro do portfólio da Multiplan em Belo Horizonte. A operação representou um movimento clássico de reciclagem de capital: a companhia vende um pedaço de um shopping consolidado, embolsa caixa e usa essa munição pra reduzir dívida ou financiar novos projetos.
O segundo foi o avanço comercial do Golden Lake, projeto imobiliário residencial de alto padrão localizado no entorno do BarraShopping, no Rio. Esse tipo de empreendimento mistura shopping com torres residenciais e comerciais, e a venda de unidades vai pingando na linha de receita conforme o cronograma da obra.
Vale entender o efeito contábil aqui. Receita com venda de imóveis costuma ser uma linha lumpy, ou seja, ela aparece com pico em alguns trimestres e some em outros. Não dá pra extrapolar os R$ 300 milhões do 1T26 como se fosse a nova base de receita da empresa. É um ganho relevante, mas não recorrente. Pra entender melhor como esse tipo de operação aparece nos demonstrativos, vale dar uma olhada no Balanço Patrimonial: o que é e como funciona.
Tirando o efeito da venda de imóveis, a operação principal da Multiplan, que é cobrar aluguel de lojistas, também veio bem. As vendas dos lojistas nos shoppings da companhia somaram R$ 5,9 bilhões no trimestre, alta de 7,2% no comparativo anual. Esse é um indicador de fluxo: mostra que o consumidor está indo aos shoppings da Multiplan e gastando.
O SSR (Same Store Rent), métrica que mostra quanto o aluguel cresceu nas mesmas lojas que já estavam abertas no ano anterior, avançou 3,0% em termos reais, ou seja, acima da inflação. Isso significa que a Multiplan está conseguindo repassar reajustes contratuais e ainda ganhar margem real no aluguel cobrado.
A taxa média de ocupação dos shoppings ficou em 96,4%, praticamente cheia. Em períodos de juros altos como o atual, essa ocupação resiliente é um diferencial relevante: mostra que os lojistas continuam pagando pra estar nos endereços da empresa, mesmo com pressão de margem em outros lugares do varejo.
O NOI (Net Operating Income), métrica que mede o resultado operacional dos shoppings antes de despesas financeiras e ajustes não recorrentes, atingiu R$ 477,2 milhões, contra R$ 465,4 milhões no 1T25.
O ponto de atenção do balanço foi o avanço das despesas. Casas de análise apontaram que, apesar do resultado consolidado forte, houve crescimento relevante em despesas gerais e administrativas no trimestre, o que pesou sobre a margem EBITDA. O EBITDA cresceu 29% enquanto a receita avançou 57%, então mecanicamente a margem caiu, em boa parte por causa do peso da receita não recorrente de venda de imóveis, que tem dinâmica de margem diferente do aluguel.
Mesmo assim, o salto absoluto do EBITDA foi suficiente pra mover o ponteiro da rentabilidade da empresa pra cima. E o lucro líquido de R$ 316 milhões reflete isso com folga.
Outro destaque importante foi a frente financeira. A dívida líquida da Multiplan encerrou março em R$ 4,51 bilhões, uma queda de 3,4% em relação ao saldo de dezembro de 2025. A alavancagem (dívida líquida sobre EBITDA dos últimos 12 meses) caiu de 2,33x pra 2,13x.
Esse movimento é relevante por dois motivos. Primeiro, mostra que a empresa está usando o caixa gerado pela venda de imóveis pra desalavancar, o que reduz o custo financeiro e libera espaço pra novos projetos. Segundo, em um cenário de Selic ainda elevada, ter um indicador de alavancagem caindo é um sinal de saúde financeira que o mercado costuma premiar.
A título de comparação, empresas do setor imobiliário comercial nos EUA, conhecidas como REITs americanos via BDRs, costumam operar com alavancagens parecidas, entre 2x e 3x EBITDA. A Multiplan, portanto, se mantém dentro do padrão internacional do setor.
A leitura inicial das casas de análise foi positiva. A Empiricus manteve MULT3 entre as recomendações do setor e destacou que a ação está negociando a um múltiplo P/FFO de 13x projetado pra 2026. FFO (Funds From Operations) é a métrica preferida pra avaliar empresas de propriedades imobiliárias, porque ajusta o lucro pra excluir efeitos de depreciação e ganhos não recorrentes com venda de ativos.
Com o resultado vindo acima do esperado e o caixa engrossando com a operação do BH Shopping, o cenário tende a sustentar revisões positivas nas projeções de FFO pra 2026 nos próximos relatórios das corretoras. Operadores que acompanham o setor de shoppings, no entanto, costumam ser cautelosos: parte significativa do beat veio da linha não recorrente de venda de imóveis, e a sustentabilidade do crescimento de margem ao longo do ano vai depender mais do aluguel orgânico do que de novas vendas pontuais.
Pra quem acompanha estratégias de proteção de carteira em momentos de divulgação de balanço, vale lembrar que existem ferramentas no mercado de derivativos pra esse tipo de cenário. A Opção de Venda (Put): o que é e como funciona é uma delas, usada pra proteger posições compradas contra eventuais decepções pós-resultado.
O segundo trimestre tende a ter base mais limpa, ou seja, sem o efeito explosivo da venda do BH Shopping. Isso vai forçar os analistas a olhar com mais atenção pro crescimento orgânico de aluguéis e pra dinâmica do SSR. Se a empresa conseguir manter o avanço real acima de 2-3% e a ocupação próxima dos 96%, o resultado deve seguir consistente.
Os principais catalisadores pra MULT3 nos próximos meses são: o ritmo de vendas dos lojistas no segundo trimestre, especialmente em períodos de feriado e mid-year sale; a evolução do projeto Golden Lake, que ainda tem cronograma de entregas pra puxar receita imobiliária; e eventuais movimentos de M&A no setor, já que a consolidação dos shoppings continua na pauta.
No setor, a Multiplan compete diretamente com brMalls (agora consolidada na Allos) e Iguatemi. Os números do 1T26 reforçam o posicionamento da companhia no segmento premium de shoppings, com portfólio concentrado em ativos de alta renda e ocupação consistentemente acima da média do setor.
Pra investidores que estavam esperando os resultados do setor pra ajustar posições, o balanço da Multiplan funciona como um termômetro positivo: mostra que o consumo de alta renda segue resiliente, que os contratos de aluguel estão correndo acima da inflação e que a empresa está usando o capital de forma disciplinada pra reduzir dívida. O próximo balanço, em agosto, vai mostrar se esse pacote consegue se sustentar sem o impulso da venda de ativos.
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