As construtoras listadas na B3 entregaram um quarto trimestre de 2025 robusto, com avanço expressivo em vendas, receita e rentabilidade. Mas nem tudo é festa. O BTG Pactual (BPAC11) publicou relatório com um alerta claro: o segmento de média e alta renda já mostra sinais de fadiga diante dos juros elevados, e investidores precisam ficar atentos.
No consolidado do setor, as vendas cresceram 19% na base anual, enquanto a receita avançou 36% frente ao 4T24. A margem bruta ficou em 35%, uma expansão de 160 pontos-base em relação ao mesmo período do ano anterior. E o retorno sobre patrimônio médio bateu 43% entre outubro e dezembro, uma alta de 600 pontos-base. Números fortes em qualquer métrica.
A dúvida que fica é: até quando esse ritmo se sustenta, especialmente na faixa de preço mais alta?
Os principais destaques do trimestre vieram das construtoras focadas em habitação popular. O programa Minha Casa, Minha Vida segue como grande motor do setor, com atualizações frequentes que ampliaram faixas de renda e condições de financiamento. Isso turbinou as vendas e permitiu expansão de margens.
"Em nossa opinião, os principais destaques do último trimestre foram no segmento de baixa renda", afirmou o BTG no relatório. O banco avaliou que essas empresas devem continuar surfando o momento favorável do programa ao longo de 2026.
A combinação de subsídios governamentais, demanda reprimida e custos de financiamento mais acessíveis pra essa faixa criou um cenário quase perfeito. Enquanto a Selic pressiona o crédito imobiliário convencional, o MCMV opera com taxas subsidiadas que blindam parcialmente o comprador.
A Tenda (TEND3) foi eleita a principal escolha do BTG dentro do segmento, negociando a um múltiplo de 6 vezes o lucro projetado para 2026. A empresa, que passou por uma reestruturação relevante nos últimos anos após enfrentar problemas de margem, consolidou sua recuperação operacional com números consistentes neste trimestre.
Quem investe em renda variável com visão de longo prazo sabe que múltiplos comprimidos em empresas com fundamentos sólidos costumam representar janelas de oportunidade.
Se a baixa renda é o motor, a média e alta renda é a parte do carro onde já acendeu a luz do painel. Os resultados do 4T25 nesse segmento foram sólidos, sim. O lucro líquido consolidado subiu 27% na comparação anual. Mas o BTG fez questão de abrir esse número.
O crescimento foi puxado basicamente por uma empresa: a Cyrela (CYRE3). As demais companhias do segmento reportaram queda nos lucros ou crescimento mais tímido. Quando você tira a Cyrela da conta, o quadro muda bastante.
"Mantemos uma visão cautelosa em relação à média e alta renda, diante dos primeiros sinais de que o ambiente macroeconômico está pesando sobre a demanda e devido a algum acúmulo de estoque no fim do ano passado", destacou o banco.
O cenário macroeconômico é o vilão aqui. Com a Selic em patamares elevados, o custo do crédito imobiliário pra quem compra imóvel acima das faixas do MCMV fica salgado. Parcelas maiores, financiamento mais caro, poder de compra comprimido. Isso já se reflete nas pré-vendas, que mostraram sinais de desaceleração.
Além disso, o BTG identificou acúmulo de estoque ao final do trimestre. Quando as construtoras começam a estocar unidades, é sinal de que a velocidade de vendas caiu. E estoque parado significa capital imobilizado e pressão nas margens futuras.
Dentro do universo de média e alta renda, o banco preferiu duas ações. A Cyrela, que se mostrou a grande exceção positiva do segmento, negociando a 6 vezes o lucro para 2026. E a Direcional (DIRR3), com múltiplo ainda mais atrativo de 5,5 vezes o P/L projetado.
A Direcional tem a vantagem de atuar nos dois segmentos. Além do braço de média renda, a companhia opera com força no MCMV através da sua subsidiária Riva, o que funciona como uma espécie de hedge natural.
Já a Cyrela continua sendo a referência do setor em termos de execução e qualidade de portfólio. A empresa conseguiu manter margens e acelerar lançamentos mesmo num ambiente mais desafiador, o que explica por que seus números destoaram positivamente do restante do grupo.
Pra quem acompanha o setor de construção, vale prestar atenção em alguns indicadores que o BTG destacou como relevantes neste ciclo:
Velocidade de vendas sobre oferta (VSO): esse é o termômetro de demanda. Se a VSO começa a cair, significa que o mercado está esfriando. No segmento de baixa renda, a VSO seguiu firme. Na alta renda, já deu os primeiros sinais de acomodação.
Margem bruta: os 35% do consolidado são bons. Mas é preciso monitorar se a pressão de custos, principalmente mão de obra e terrenos, vai comprimir esse número nos próximos trimestres. O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) tem rodado acima da inflação geral.
ROE: os 43% de retorno médio são impressionantes. Mas boa parte vem da alavancagem operacional do MCMV. Se a Selic começar a afetar até mesmo os subsídios do programa, esse retorno pode desacelerar.
O cenário para as construtoras em 2026 vai depender de dois fatores principais. O primeiro é a trajetória da Selic. Enquanto os juros permanecerem altos, a média e alta renda vai sofrer. Quem está pensando em como o juro impacta diferentes classes de ativos pode conferir uma análise mais detalhada sobre renda fixa com Selic alta.
O segundo fator é o Minha Casa, Minha Vida. Enquanto o programa seguir com atualizações favoráveis, ampliação de faixas e subsídios robustos, as construtoras de baixa renda devem continuar entregando bons resultados. Mas há risco político aqui: programas habitacionais dependem de vontade e espaço fiscal do governo.
Outro ponto que merece atenção é o custo dos terrenos, especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro. O preço dos landbanks tem subido consistentemente, e isso corrói margens futuras. Construtoras que compraram terrenos baratos há dois ou três anos estão colhendo os frutos agora. Mas as próximas safras de lançamentos podem ter margens mais apertadas.
A leitura do BTG é relativamente clara. Se você busca exposição ao setor com menor risco macro, as construtoras de baixa renda são a aposta mais segura no momento, com a Tenda como destaque pelo valuation comprimido e pela recuperação operacional consolidada.
Se prefere empresas com exposição à média e alta renda, Cyrela e Direcional aparecem como as opções mais equilibradas. Mas com a ressalva de que o cenário está ficando mais desafiador e os próximos trimestres podem trazer mais pressão.
Pra quem está construindo uma carteira diversificada e quer entender melhor como equilibrar entre setores e classes de ativos, vale a leitura sobre renda passiva e suas diferentes fontes.
O primeiro trimestre de 2026 já vai dar pistas importantes. Os dados operacionais (lançamentos e vendas) costumam sair antes dos resultados financeiros e funcionam como um termômetro antecipado.
Se as pré-vendas do segmento de média e alta renda continuarem desacelerando, o BTG provavelmente vai reforçar a cautela. Por outro lado, se o governo anunciar novas faixas ou condições mais agressivas pro MCMV, as construtoras populares podem ter mais um impulso.
Investidores que acompanham o setor de construção também devem ficar de olho nos títulos de fundos de renda fixa atrelados a CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são diretamente impactados pela saúde do setor.
No fim, o recado do BTG é direto: o 4T25 foi bom, mas o futuro exige seletividade. Não dá pra tratar o setor como bloco único. Baixa renda e alta renda estão vivendo realidades completamente diferentes, e quem não diferenciar pode acabar exposto a riscos que não precisava correr.
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